«План-52» для малоэтажек

– Валерия Евгеньевна, район инициировал создание в Хабаровском крае девелоперской компании. На чем базируется ваше предложение?


– В период зарождения индивидуального жилищного строительства было принято решение брать плату за возведение инженерной инфраструктуры только с юридических лиц. Сегодня законодательство не запрещает монополистам включать в себестоимость затрат подвода сетей к индивидуальным домам и с физических лиц. Стоимость квадратного метра выросла, потому многие проекты строительства заморожены, особенно в сельской местности. Проблемы инженерной инфраструктуры родились в начале 90-х годов, когда владельцы сетей оставили без охраны объекты энергоснабжения. Разворованы были не только подстанции, но и столбы с проводами электросетей. Законодательство предписывает обеспечить в муниципалитетах аварийное энергоснабжение. В условиях сурового климата это важно, но восстанавливается сетевое хозяйство медленно. Между тем, правительство страны настаивает на увеличении доли малоэтажного строительства в общем объеме до 50 процентов. Включая в стоимость проектов возведение сетей, монополисты ставят непреодолимую преграду в реализации федеральной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Федеральный закон 131ФЗ возложил ответственность за строительство инфраструктуры на местные органы власти. Таким образом, по плану Минрегионразвития РФ муниципалитеты должны разрабатывать генпланы развития территорий, куда входят и проекты строительства сетевого хозяйства. Сетевые же компании, – используя резервный фонд, реализовать эти планы за свой счет, а затем включать инвестиции в тарифы потребителям. С застройщиков и заказчиков снимается первоначальная нагрузка затрат на инфраструктуру, и стоимость квадратного метра снижается. В Хабаровском районе мы смогли построить квартиры по 15 000 рублей за квадратный метр общей площади, а по такой схеме стоимость снизится до 10 000 рублей.


- Каким образом будет реализован механизм возведения инженерных сетей?


– Наше предложение сводится к тому, чтобы из структуры монополиста выделить отдельное направление по развитию территорий под жилищное строительство. Образовать так называемые девелоперские компании, которые будут приобретать у муниципалитетов участки земли, оснащать их коммунальной инфраструктурой и подводить к ним дороги. Сформированные участки выставлять на торги, а после продажи застройщикам обслуживать сети, возвращая инвестиции в виде тарифов за обслуживание, которые, в свою очередь, формируют резервный фонд развития компании. Задача муниципалитета – разработать проект планировки и заключить договор с девелопером на развитие территорий под строительство. По такой схеме реализован проект в Новгородской области, где по статистике получился самый дешевый в стране квадратный метр жилья. Проблемой здесь может оказаться необходимость значительных первоначальных инвестиций. Государство помогает в таком случае погашением части процентной ставки по кредиту, но этого мало. Необходимо, чтобы федеральный бюджет брал на себя 50 процентов затрат под строительство сетей. В Москве, где уже появились девелоперские компании, такой проблемы не возникло, но в регионах длинные кредиты банков под развитие компаний пока недоступны.


- На первый взгляд схема простая. Но не возникнут ли другие проблемы?


– Основная проблема – высокая кадастровая стоимость земли. Во многих муниципалитетах она запредельная, и они теряют потенциальных застройщиков. В Хабаровском районе аренда участка земли достигает 100000 рублей в год, а приобретение в собственность – в пять раз дороже. Появился заказ Минобороны под строительство жилья для военнослужащих, но с условием - максимальная стоимость квадрата не более 30 тысяч, а в Хабаровском крае она перевалила за 36 тысяч рублей. Президент РФ предлагает программу ресурсосбережения. Установка тепловых насосов, солнечных батарей, экономичных ламп освещения опять повлечет за собой удорожание строительства. Потому задачу создания девелоперских компаний придется решать комплексно.


– Не попадут граждане в разряд обманутых заказчиков?


– Обычно схема обмана выглядит просто. Застройщик берет в аренду участок земли и заключает с заказчиком договор подряда. Но земля заказчику не принадлежит, а аренда оформлена на застройщика. Во что вложены деньги? На что подрядился заказчик? Он платит, но не может оформить в собственность ни землю, ни дом и попадает в опасное положение. Логичнее заказчику сразу приобретать участок под строительство в собственность, но таких богатых граждан мало. Земля - вопрос правительства России. Недавно в нашем районе гражданин решил построить спортивную площадку, а когда узнал, что она обойдется в 25 миллионов рублей, то отказался от идеи. Выделив из кадастра землю под спортивные объекты, можно придать импульс строительству социальных объектов. Выделяя отдельно землю под жилищное строительство, можно снижать себестоимость проектов. В общем, работу над ошибками надо продолжать.


Андрей СМИРНОВ.

г. Хабаровск

   



← Назад в раздел