Концепция для малоэтажек

В Москве завершился третий Всероссийский конгресс по малоэтажному строительству. Событие в жизни страны знаковое, так как от условий, которые планируется создать для наращивания объемов малоэтажного жилья, зависит судьба молодого поколения граждан России. Ученые, эксперты, строители, представители исполнительной и законодательной власти обсудили ситуацию с реализацией федеральной программы «Жилище» и программы политической партии «Единая Россия» – «Свой дом». Цели и задачи обеих программ схожи и говорят о важности системы обеспечения доступности жилья в малоэтажных жилых домах для всех категорий граждан. Планируются увеличение объемов строительства, поддержка жилищных некоммерческих объединений, мероприятия по повышению энергоэффективности объектов. Важнейшими проблемами реализации программ признаны профессиональная подготовка кадров и активация спроса на жилье и программы ипотечного кредитования. На конгрессе рассмотрены действующие факторы укрепления рынка недвижимости. Это более высокие по сравнению с прогнозом цены на экспортное сырье, инфраструктурные проекты по подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке иОлимпиаде в Сочи, увеличение расходов на социальную сферу и программы занятости населения, а также российско-китайская программа сотрудничества – «Северный» и «Южный» потоки в сфере строительства. Как отметил на конгрессе президент РФ, мы будем снижать ипотечную ставку, которая сейчас составляет около 14 процентов годовых, и если выйдем на докризисную величину, то программы будут работать. Оптимальной ставкой в мире считается от 6 до 8 процентов годовых. Согласно прогнозу правительства макроэкономические тенденции способствуют формированию платежеспособного спроса на объекты строительства и закладывают основу для возвращения позитивного восприятия рынка недвижимости, без чего выход на траекторию устойчивого развития невозможен. Уровень активности на рынке купли-продажи будет определяться степенью доступности заемных средств, привлекаемых для осуществления сделок.Характеристика жилищного фонда страны оценивается неоднозначно, однако по средним показателям частный жилищный фонд составляет уже 80 % общего объема. Около 3,5 % – это ветхое и аварийное жилье. В целом по стране уровень возведения малоэтажек составляет примерно 30 % в объеме строительства. Однако в сельской местности сосредоточено лишь 28 % жилых объектов. Участники конгресса обозначили проблемы жилищного фонда в стране. Около 40 % населения проживает в квартирах, не отвечающих требованиям благоустройства. Примерно 60 %населения не удовлетворены жилищными условиями. Лишь 15 %могут улучшить условия проживания за счет своих доходов. Средняя обеспеченность жильем в России ниже, чем в Европе, в два раза и составляет 21 кв. метр на человека. В малоэтажном строительстве отмечены следующие проблемы: отсутствие платежеспособного спроса, взаимодействия между застройщиками и монополистами, схем территориального планирования в регионах, обременения инженерной и социальной инфраструктурой, наличие административных барьеров, высокая процентная ставка кредитования, технологическая отсталость, частые изменения в законодательстве. Получение необходимых согласований для строительства занимает 700 дней, а производительность в строительстве по сравнению с США находится на уровне 21 %. Для реализации программ необходимо нарастить объемы малоэтажного строительства минимум в три раза. Особые надежды участники конгресса возлагают на фонд реформирования ЖКХ. В него из федерального бюджета в 2010 году будет направлено около 15 млрд рублей дополнительно к 240 млрд, выделенным ранее в рамках решения задач по капитальному ремонту жилищного фонда. Фонд уже содействовал переселению 130 тысяч человек, однако по закону прекратит деятельность в 2012 году.Согласно совокупному индекса социально-экономического развития регионов Хабаровский край не отнесен к проблемным территориям, однако входит в список тех территорий, в которых для выполнения анализа малоэтажного строительства не хватает данных. Между тем, задолженность по ипотечным кредитам как в Хабаровском крае, так и в целом по России пока не снижается. Общая задолженность по стране оценивается суммой более чем в триллион рублей, что сдерживает развитие малоэтажного строительства. Отмечается, что роль саморегулируемых организаций растет. В федеральном реестре их зарегистрировано уже 332, из них 125 – проектировщики, 24 – изыскатели, а 183 – строители.Из резолюции конгресса следует, что для решения поставленной задачи важно разработать отдельную программу малоэтажного строительства, внести изменения в закон «О малоэтажной жилищной застройке территорий», принять федеральные законы «О концессионных соглашениях» и «О безопасности строительных материалов и изделий», а также ряд поправок в статьи Градостроительного кодекса РФ, максимально содействуя СРО в сфере малоэтажного домостроения. Как подчеркнул начальник управления строительства и промышленности строительных материалов Министерства строительства Анатолий Бойко, Хабаровский край по удельным показателям ввода малоэтажного жилья значительно уступает другим регионам ДВФО. Объемы не превышают 20 %. Между тем, доля такого строительства в России по итогам 2009 года составила уже 51 %. В 2009 году в Хабаровском крае в домах высотой до трех этажей введено 82 тысячи кв. м, в том числе индивидуального жилья – 64 тысячи кв. м. Сдано в эксплуатацию 512 зданий, в том числе в сельской местности – 160. В конструктивном исполнении строятся преимущественно кирпичные дома из блоков с различными видами утепления. В сельской местности – в основном из бревна и бруса. В последнее время нарастает тенденция возведения коттеджных городков с централизованной инженерной инфраструктурой. При строительстве коттеджей подрядным способом стоимость квадратного метра без отделки с инженерными сетями составила 40 - 55 тысяч рублей. При индивидуальном строительстве силами застройщика – не более 30 тысяч рублей. Для наращивания объемов малоэтажного строительства на государственном уровне упрощена процедура выделения земельных участков, снижено количество разрешительной документации, срок предоставления разрешения на возведение объекта увеличен до 10 лет. Индивидуальному застройщику разрешено строить без проекта, государственной экспертизы и строительного надзора. – В министерстве строительства рассчитывают значительно повысить объемные показатели ввода объектов малоэтажного домостроения в 2010 году, – подчеркнул Анатолий Бойко. Предприятия строительного комплекса Хабаровского края в 2009 году добились весомых объемных показателей по вводу жилья. Однако специалисты предостерегают от эйфории высоких достижений. Ситуация в сфере строительства остается сложной по разным причинам, среди которых – задолженность компаний по налогам и заработной плате. – Успехи базируются на заделе предыдущего года, когда по разным причинам предприятиям не удалось сдать в эксплуатацию ряд жилых объектов, – говорит начальник управления по ценообразованию в строительстве, Почетный строитель России Нина Ямалдинова. – Объемы продаж значительно снизились. Но сейчас уже видно, что осталась задолженность по зарплате и недоимка в бюджет, что отразится на итогах жилищного строительства в 2010 году. Экономические показатели в целом по отрасли хорошие. Можно констатировать: обязательства, взятые перед населением по строительству 1230 квартир, выполнены. По мнению специалистов, прогнозного показателя стоимости строительства удалось достичь, но по разнице стоимости квадратного метра на рынке строительства и продаж нельзя определить доходность, так как компании понесли и другие затраты, не имеющие отношения к строительству. Например, на рекламные акции или оформление земельных участков. Достоверно прибыль определить сложно, хотя в целом рентабельность около 30 % по итогам года дает повод полагать, что строительный комплекс в 2010 году будет развиваться. Специалисты поднимают существенный для отрасли вопрос – цены на квартиры практически не изменились. Это результат отсутствия стратегии у предприятий-девелоперов. В последнее время ситуация на рынке нестабильна, что связано с меняющимся законодательством, наличием фактов мошенничества, неразвитостью рынка. В кризис предприятия замерли и не предпринимали действий из-за боязни потерять прибыль. Потребитель тоже занимал выжидательную позицию в надежде использовать кризис, чтобы приобрести жилье дешевле. В результате обоюдных ожиданий потери наблюдались у обеих сторон. – Ипотечное кредитование остается сферой высокого риска. Запрет на одностороннее изменение процентной ставки не говорит о том, что риски снизились, – подчеркивает Нина Ямалдинова. – Процентная ставка может быть привязана к ставке рефинансирования Центробанка, при этом риски возврата ипотечных кредитов не исчезают, потому бизнес и не ощущает на рынке стабильности. Между тем, условия ипотечного кредитования улучшаются. Процентная ставка снижается, сумма первоначального взноса упала до 20 % стоимости квартиры, при этом другие условия кредитования ужесточаются. Банки требуют поручительств и гарантии. Свою маржу они возьмут, а вот застройщику ориентироваться на рынке проще не стало. Многие специалисты отрасли считают, что постановления правительства в части развития ипотеки хорошо выглядят в глазах тех, кто уже имеет несколько квартир и готов инвестировать деньги в очередной проект. Нельзя упускать из виду тот фактор, что даже в кризис расслоение в обществе продолжалось. Как оказалось, в кризис можно зарабатывать, потому ценообразование на объекты жилищного строительства может меняться в сторону как повышения, так и снижения. Сложной остается проблема обманутых дольщиков. Схема строительства, предложенная мэрией Хабаровска, вызывает у инвесторов вопросы. Планировалось построить несколько очередей жилых объектов, но условия в договорах на строительство первого и последнего дома устанавливались одинаковые, что при инфляции нелогично. Разница во времени при получении квартир составляет до трех лет, а для всех зафиксировали одинаковую цену квадратного метра. Теперь, когда сдана первая очередь, но не достроена вторая, дольщикам предложено доплатить для завершения строительства последнего дома. Дольщики, получившие квартиры в первом доме, справедливо отказываются это делать, так как оплатили покупку сполна, при этом дольщики недостроенного дома остаются без квартир и денег. При заключении договора долевого строительства недопустимо делать расчеты по средним данным, так как факторов, влияющих на конечную стоимость, слишком много: кроме инфляции это схемы оформления земли, вопросы возведения инженерной инфраструктуры, повышение процентной ставки по ипотеке – уверены участники долевого строительства. Необходимо учитывать инертность строительного комплекса при выполнении таких сложных задач. Андрей СМИРНОВ. г. Хабаровск    



← Назад в раздел