Импульс развития Дальнего Востока

Общее состояние жилого фонда

 

Общая площадь жилищного фонда Дальневосточного федерального округа на сегодняшний день составляет 131,2 млн. кв. метров. Существующий жилищный фонд ветшает, растут темпы его физического выбытия. Ветхое и аварийное жилье в целом по округу достигло 6,9 млн. кв. метров. Износ жилого фонда превышает 60%, в его объеме эксплуатируется до 20% ветхого и 12% аварийного жилья, объекты жизнеобеспечения и инженерные сети изношены на 70-75%. В очередях на получение жилья состоят 195 тыс. семей, или 8,5% от общего количества семей дальневосточников. В улучшении жилищных условий нуждается 32% населения. С учетом неудовлетворенного спроса и старения существующего жилищного фонда на сегодняшний день необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1 кв. метра на одного человека, только для того, чтобы остановить рост ветхого и аварийного жилья. Анализ региональных программ по развитию строительного комплекса и территорий показывает, что на перспективу до 2015 г. объем необходимых капитальных вложений только в жилищное строительство составляет не менее 2 трлн. рублей (необходимо учесть, что указанные суммарные величины не относятся к программам модернизации жилищно-коммунального хозяйства, экологии и утилизации и капитальным вложениям в иные сферы экономики), из них около 25% - в развитие инженерных коммуникаций и региональную стройиндустрию.

Для строительного комплекса это значит следующее: ежегодно увеличивать все валовые показатели на 15-20 процентов, значительно активизировать привлечение инвестиций в капитальное строительство. Объем подрядных работ к 2015 году при этом должен возрасти в два-три раза. А ввод недорогого жилья на территориях становится приоритетной задачей каждого губернатора, каждого главы муниципального образования, поскольку от этого зависит еще одна ключевая позиция — борьба с бедностью.

Почему стоит такая дата – 2015 год? Прогнозные расчеты показали, что складывающиеся тенденции на рынке жилья в округе позволят только  к этому времени существенно расширить доступность жилья. Но, к сожалению, это весьма отдаленная перспектива. Поэтому необходима государственная поддержка и регулирование процессов, идущих на рынке жилья. Наиболее  действенными мерами являются  снижение процентных ставок по кредитам, материальное стимулирование рождаемости, проведение противозатратной политики в строительстве, позволяющей  затормозить рост себестоимости и стоимости жилья.

Сдерживающие факторы строительства жилья

 

Для минимизации издержек застройщиков необходимо снижение прямых и косвенных затрат строительных компаний за счет ликвидации так называемых административных барьеров. Так, увеличение себестоимости строительства в 1,5-2 раза приводит к тому, что в цену жилья закладывают от 30 до 60% нерегулируемых затрат, так называемые отчисления на инфраструктуру, плата за выдачу технических условий, на подключение к инженерным сетям разного рода естественных монополистов: электричество, вода, канализация. Самые распространенные из косвенных затрат, будем прямо говорить, - взятки, а также плата за избыточное и множественное регулирование: контроль, надзор, разрешительные процедуры. Я считаю, что при условии устранения административного барьера срок получения застройщиками разрешительной градостроительной документации можно было бы сократить минимум на год. Поэтому необходимо принципиально упростить процедуру получения земельных участков под строительство и разрешения на строительство. Эти механизмы должны включать в себя и антиспекулятивные оговорки. Пересмотреть и оптимизировать подходы к государственному регулированию строительной деятельности. Данная мера призвана решить еще одну важную проблему: защитить потребителя, организовав должный контроль за качеством возводимого жилья. В этой связи необходимо совместить государственное регулирование с саморегулированием субъектов экономической деятельности. Здесь имеются в виду механизмы саморегулирования со стороны бизнеса через институты профессионального общественного регулирования, когда саморегулирование предполагает публичную инициативу деятельности предпринимателей. Данная модель обеспечит предсказуемые правила рыночного поведения, будет способствовать здоровому предпринимательскому и инвестиционному климату. Кроме этого, для уменьшения себестоимости жилья и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, исходя из фактической обстановки на местах, необходимо на Правительственном уровне решить вопрос о безусловном участии естественных монополий (тепло, водо и энергоснабжающие организации) в развитии инженерной инфраструктуры за счет собственных средств и предусмотреть меры ответственности. Ведь не секрет, что для того чтобы подключить строящееся здание, например, к водопроводу бывает необходимо за счет собственных средств (читаем - за счет будущих жильцов) построить водонапорную башню в совершенно другом районе города и потом безвозмездно (!) передать ее местному водоканалу. Та же самая картина и с электричеством и с отоплением. Насколько я понимаю, рост благосостояния продавца растет за счет увеличения объема продаж и повышения качества услуг, а тут складывается совершенно противоположная картина – я должен не только приобрести услугу, но и обеспечить ее предоставление.

И, тем не менее, при сохранении нынешних темпов обновления инженерные сети совсем скоро будут изношены до 80% и более, потери воды возрастут до 60%, а стоимость жилищно-коммунальных услуг увеличится в 2-2,5 раза... На мой взгляд, основные проблемы муниципальной инженерной инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства следующие:

Крайний субъективизм муниципальных властей в оценке реальных финансовых потребностей предприятий жилищно-коммунального хозяйства в течение последних пяти лет. “Дам деньги - не дам деньги”, “Повышу тарифы - не повышу тарифы” - несерьезный подход к делу.

Отсутствие правовой и договорной базы, а, следовательно, и четкого разграничения прав, обязанностей и ответственности в указанной сфере.

Слабая экономическая заинтересованность предприятий муниципальной инженерной инфраструктуры в проведении ресурсосберегающих мероприятий, полная независимость тарифов от качества обслуживания, отсутствие законных финансовых стимулов для предприятий и его руководителей.

У предприятий муниципальной инженерной инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства нет опыта привлечения инвестиций.

Объективно сложившаяся “многоканальная” система регулирования. Тарифы и нормативы потребления услуг бюджетными учреждениями устанавливают муниципальные власти, часть стоимости услуг дотируется, объекты муниципальной инфраструктуры принадлежат муниципалитету, но находятся в оперативном управлении и хозяйственном ведении предприятий, муниципальные власти определяют схему финансовых и юридических взаимоотношений между потребителями услуг и предприятиями.

Вывод. Необходимы четкие, прозрачные, документально зафиксированные и соответствующие закону правила управления предприятиями городской инженерной инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства и строгое соблюдение этих правил.

***

 

По вопросу территориального планирования. Для строительного бизнеса генплан - крайне необходимый документ. Он регламентирует использование тех или иных территорий, позволяет четко сказать, где именно и что именно (жилье, производственные площадки, объекты досуга и отдыха и т.д.) можно строить. Кроме того, генплан является отправной точкой для разработки других градостроительных документов, самый важный из которых - Правила землепользования и застройки. Основываясь на генплане, можно сделать расчеты необходимой инфраструктуры (инженерной и социальной). Отсутствие генерального плана и другой градостроительной документации делает невозможным перевод земель из одной категории в другую. Это важнейший аспект строительства и в настоящее время, пожалуй, самый болезненный.

Как уже говорилось, не имея генплана, который в том числе основывается и на прогнозах социально-экономического развития территории, администрации не представляют, какая именно инфраструктура и в каком объеме понадобится. Выстраивается замкнутый круг. В большинстве случаев застройка ведется, не исходя из соображений градостроительного характера (целесообразно ли строить на данной территории, позволяет ли это инженерная и социальная инфраструктура), а только потому, что тем или иным способом был получен земельный участок, который удалось юридически оформить.

Ведь какая сейчас складывается картина? Есть небольшой участок, особенно в центральной части населенного пункта, занятый под детскую площадку, небольшой сквер, парковку и т.д. Сегодня – играют дети, а на завтра – забор и круглосуточный звук сваебойных машин. Вроде бы и нормально, строится новое жилье. А с другой стороны центр города определяет его лицо и новое, сверкающее стеклом и пластиком, здание никак не вписывается в архитектурный ансамбль. Кроме того, нарушается нормы расстояний между жилыми зданиями, которые принимаются на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами и противопожарными требованиями. Попросту говоря, инсоляция – это освещенность помещения прямыми солнечными лучами. То есть, если ваш дом высотой в девять этажей, то рядом (особенно с солнечной стороны) строить 18-этажку нельзя – между домами должно быть такое расстояние, чтобы новостройка не закрывала солнечный свет. Опять же возникает вопрос инженерных коммуникаций – существующие сети, особенно в центральных густонаселенных районах города, работают фактически на максимуме нагрузок и присоединение новых объектов вызывает падение напряжения, уменьшение давления водоподачи и, как следствие, не позволяют штатно проходить периоды максимальных режимов. Другой немаловажный вопрос – парковка автотранспорта. Точечная застройка, как было сказано выше, производится на ограниченных пространствах, тут бы по минимуму соблюсти санитарные нормы, а все другое отходит на второй план, тем более застройщика интересует сиюминутная прибыль, а проблемы эксплуатации пусть берет на себя ТСЖ. Как следствие, в центре крупных городов Дальнего Востока (Хабаровск, Владивосток) попытка проехать к дому или офису, а тем более припарковать автомобиль, выливается в целую проблему. Это тоже несомненный вопрос территориального планирования.

Понятно, что прибыль от реализации квадратного метра жилого или административного помещения в центре и на окраине несопоставимы. Но свободных пятен застройки становиться все меньше, год или два и строить в центре будет негде. И ведь ясно, что точечной застройкой проблему обеспечения граждан комфортным, а тем более доступным жильем не решишь. Поэтому первостепенной задачей органов местного самоуправления является поиск, проектирование и оснащение инженерной инфраструктурой площадок для комплексной застройки. Причем именно комплексной – с развитой транспортной системой, с больницами, поликлиниками, магазинами, культурно-развлекательными учреждениями, парковыми зонами отдыха. Т.е. со всем тем, что позволит считать построенное жилье именно комфортабельным. Сейчас Росстроем проводится отбор предоставленных муниципалитетами площадок под комплексную застройку. На территории Дальневосточного федерального округа, например, прошел отбор проект застройки микрорайона Северный в столице Амурской области г. Благовещенске на 1,8 млн. квадратных метров. Особенность Благовещенска в том, что центральная, историческая часть вытянута вдоль Амура. Новый проект преследует несколько целей: не только жилье построить, но и органично соединить застроенные многоэтажками окраины с исторической, малоэтажной частью города. Через 20-25 лет Благовещенск станет совершенно другим. Особенностью отбора проектов является обязательное решение земельного вопроса - участок должен быть консолидированным и принадлежать компании, реализующей проект. Кроме того, обязательное требование - должен быть разработан градостроительный план, документы по территориальному планированию и правилам землепользования. То, без чего по Градостроительному кодексу невозможно будет начать строительство с 1 января 2008 года.

Это касается многоэтажной застройки населенных пунктов. Но ведь сейчас немалая часть населения (по разным данным от 55 до 60%) хотела бы жить в малоэтажных индивидуальных домах в пригородной черте. Несмотря на общественный спрос, относительный объем малоэтажного строительства год от года не растет, и остается на уровне 40 %. Чтобы переломить эту ситуацию, необходим комплексный подход, который объединит усилия органов государственной власти, органов местного самоуправления, инвесторов и самих граждан. Необходимость разработки комплексного подхода обусловлена началом нового этапа в развитии малоэтажного строительства, характеризующегося переходом от точечной городской застройки к линейно-протяженным структурам малоэтажных поселений вокруг городов и вдоль транспортных артерий, а также реализацией проектов комплексной застройки в малых городах и сельской местности. Для удешевления себестоимости необходимо развивать ипотеку земли. Схема кредитования аналогична жилищному: банкам предварительно рефинансируется земельная закладная, которая поставляется с отсрочкой под предоставленные гарантии. Так застройщик получает кредит под залог земли. Но проблема в том, что стоимость участка невелика (относительно стоимости постройки и отделки дома), поэтому размер кредита ограничен оценочной стоимостью. Разработанный по данной схеме механизм предполагает новацию долга после возведения и регистрации недостроя, что позволит выдать дополнительный кредит уже под залог и земли, и постройки.

***

 

Все это только малая часть проблем, существующих в строительном комплексе, как Дальнего Востока, так и страны в целом. Но есть четко поставленные задачи и их необходимо решать, ведь только наличие доступного и особенно комфортабельного жилья позволит остановить и в дальнейшем преодолеть демографический кризис. Новое жилье и сопутствующая инфраструктура – это создание новых рабочих мест, это уверенность в завтрашнем дне для себя и своих детей, это основа благополучного будущего. Мы с Вами живем в особенном регионе страны, потому что включение страны в зону Азиатско-Тихоокеанского региона, куда перемещается доминанта общемирового развития, может осуществляться только посредством Дальнего Востока. Через него Россия в ближайшем будущем может с наибольшей эффективностью реализовывать импульс развития. Поэтому сохранение и приумножение социально-экономического потенциала Дальнего Востока отвечает долговременным интересам России.

В заключение позвольте поздравить Вас с профессиональным праздником – Днем строителя.По словам нашего Президента “реализация нацпроекта “Доступное и комфортное жилье - гражданам России” привела к значительной активизации строительства во всех областях - от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов”. Именно с ним россияне связывают надежды на будущее обновление и укрепление государства, строительной отрасли, социальное процветание населения. Профессиональных Вам успехов и благополучия!

 

 

 



← Назад в раздел